Locuință în fază de construcție: Noile drepturi ale cumpărătorilor

Modul de vânzare a locuințelor aflate în stadiu de construcție a devenit mai strict reglementat, după ce din luna decembrie 2024, a devenit aplicabilă Legea nr. 207/2025, apărută ca reacție la fraudele produse în scandalul Nordis.

Condiții minime pentru vânzarea unei locuințe în construcție

Achiziția unui imobil în construcție se realizează prin intermediul unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Aceste contracte se pot încheia de acum încolo doar dacă sunt îndeplinite o serie de condiții legale:

• autorizația de construcție este înscrisă în cartea funciară
• sunt realizate operațiunile de preapartamentare pentru locuințele viitoare și se deschid cărți funciare pentru fiecare unitate individuală din proiect 
• promisiunile se încheie în formă autentică la notar.

Avans de maxim 5% la rezervare

Rezervarea unei locuințe într-un ansamblu rezidențial se poate încheia pentru o perioadă maximă de 60 zile, după care este obligatorie semnarea unei promisiuni sau a unui contract de vânzare-cumpărare.

Sumele achitate pentru rezervarea unei locuințe nu pot depăși 5% din prețul agreat. 

Avansul trebuie înapoiat integral de către dezvoltator în maxim 30 zile dacă nu se încheie o promisiunea sau contract, la expirarea termenului de 60 zile, prevăzut de lege.

Nu există o limită maximă pentru avansul plătit la semnarea unei promisiuni, însă legea introduce o serie de restricții pentru dezvoltator pentru modul în care poate cheltui sumele încasate.

Cheltuieli mai stricte cu banii luați ca avans

Avansurile trebuie păstrate într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului și pot fi cheltuite numai în scopul dezvoltării proiectului imobiliar.

Orice plată din acest cont are nevoie de aprobarea dirigintelui de șantier. Legea impune plafoane de cheltuieli pentru lucrările de la structura de rezistență (maxim 25% din preț) și pentru partea de instalații (maxim 20% din preț).

Aceste restricții au fost gândite cu scopul de a permite utilizarea avansurilor pe măsură ce lucrările avansează, însă din păcate, nu sunt suficient de stricte pentru a elimina orice abuz. Pentru restul cheltuielilor, nu exista nicio restricție.

Ce este preapartamentarea?

Din martie 2026, va deveni obligatorie preapartamentarea locuințelor, vândute din faza de construcție. 

Prin această operațiune, dezvoltatorul va deschide o carte funciară de tip condominium pentru întregul proiect și cărți funciare individuale pentru fiecare unitate locativă, conform autorizației de construcție.

După finalizarea lucrărilor de construcție, se realizează operațiunea de apartamentare, iar cărțile funciare se actualizează cu informațiile din documentație.

În cazul în care pe parcursul proiectului se schimbă compartimentarea și numărul de unități locative, se vor actualiza toate cărțile funciare. În plus, dezvoltatorul va avea nevoie să obțină acordul cumpărătorilor, dacă suprafața totală sau amplasamentul unității vândute prin promisiunile încheiate sunt afectate. 

Aceste cerințe legale evită situațiile când dezvoltatorul vinde locuințe fictive sau vinde în mod repetat aceeași locuință către diverși cumpărători. În plus, cumpărătorul este protejat de situațiile când locuința finală este diferită de cea proiectată inițial.